之前房地产时代实盘杠杆平台，大家最羡慕的一个职业，就是房东。
那个时候，房价蹭蹭张，一片大好；外加上，房租也水涨船高。
所以，很多人就会想着，把闲钱拿去买房，躺平收租。
房子在那段时间，也确实算是吃息神器。
但行情是不可能长期延续的。
到这几年，房地产彻底变为下行趋势，不知多久，才能见底。
另一边，房租也因为房价的跌幅而受到影响。
据最新中指研究院的数据，过去这一年，全国重点50城平均累计下跌了3.25%，这个跌幅，比2023年扩大了2.95%。
这个数值可能有点不够直接，举实际城市，就以上海为例吧。
之前，易居研究院发布的数据显示：
2025年1月，上海平均租金跌至约87.15元/平方米/月，同比降幅约0.6%，环比下滑约1.2%，已接近2018年水平。
具体区域。
比如2号线北新泾附近的房子，以前真是寸土寸金。
我记得几年前我去那看房子的时候，一居室都要5千多。但现在，价格已经降到了4字头以下，3700左右就能租到一居室。
上海整个区域，租金唯一没跌的，可能就要属大青浦的。这也是因为，迁移导致热度提升，实际青浦能否继续坚挺，有待时间考验。
那为啥房租跌的这么狠。一旦租房降价，会对我们有多大的影响呢？
房租其实是比房价，更能体现实际价值。
毕竟，对于多数租客来说，都是打工人。
如果一旦房价过高，实际租金偏离太多。那大家租不起，不玩了，房东也难受。
而且这几年打工人不稳定性变多了，普遍能感觉到，很多企业都开始裁员、降薪。
但看最新工资统计数据，今年出来的收入，反而是增长的。
我的理解是，看平均工资来说，其实很难去评定。
因为平均收入就是会存在一些失真的情况。
举个例子，比如5个人。三个人工资5千；两个人工资一万，平均工资是7000元。
然后第二年，有个人失业了，然后1万的降薪到9千。算下来，余下四个人平均工资变成了7250。
总体而言，收入情况还是降幅的，而且大家的消费意愿也趋于保守。
根据最新的消费数据，其中经济核心的上海和政治核心的北京，消费数据都出现了明显的跌幅。
北京3月份，当月消费品零售额同比大跌9.9%至1049亿元，跌幅接近10%；
上海则是，零售总额为1280亿元，比去年同期降了14.1%。
其实我们也能感受到，上面刺激消费的决心，比如发消费券，以及一些利好政策，降息降准等等。
所以无论从收入还是消费观念看，房租降是必然。
另外房租下降，也要考虑到保租房的影响。
这个保租房，这两年也在兴起。
计划筹备870万套，然后这两年来，已经有近700万套保租房进入市场，房源变多，也无形中给租房市场加入了竞争。
很多地方的房东，就从之前那种爱答不理，少给一分都不租的强势方。变成现在主动降房租，挽留租客的弱势方。
比如最近新闻周刊发的文章。
就提到了，一二线房租普降，房东主动降价留租客。
我身边就有同事，房租到期实盘杠杆平台，也遇到类似的情况。和房东在交涉的时候，房东明显对租金松口。而且搜某平台，类似的帖子也很多。
那既然房租降低，带来什么实际性的影响呢？
首先，房租降低，必定会影响到实际房价。
因为房子最核心的价值，就是居住。
实际上，我觉得国内的租售比确实是偏低的。
国际上比较普遍的租售比是4-6%。
比如说房子100万，每年能够收租4-6万，这个是比较真实的情况。
但我们的租售比却普遍较低。
我查了下，据最新的数据，即便去年租售比数据是涨幅的情况下，其实重点50城的租金回报率也只有2.03%。
100万的房租，实际上只能租出去2万。
而我觉得，未来租售比还是会有增长的，会相对回归到合理的区间。
比如100万的房子，原本租售比2%；
后续房价降至80万，然后每年租金降了1千，租售比就来到了2.375%，还是偏低，但已有涨幅。
另外，做为一个房东来说，意味着靠收租躺平的时代，将要过去了。
之前我就和大家聊过，我有个朋友，之前在某县城买了个房租，用于出租。
当时中介给他推销的思路就是，当地虽是县城，却有着附近最好的高中。（自然那个高中确实出名，整个省都有名的那种）房价不贵，而且租售比较高。
30万左右的房子，每年可以租1万左右。租售比都在4%左右了。主要租的对象，就是那些赔孩子来高中读书的家长。
而且对于这个群体，房间电器、设备也不用太高，只需要简装即可，成本也就1-2万。
就这样，前几年，我那个朋友，是可以靠这个房子赚钱的。
房价虽说涨幅不明显，但也没有跌幅。其余设备，折损也不算高。而且老小区，物业费啥的也少。
所以之前刚买这个房子的时候，我朋友一度打算，把租金用于养老。因为房租确实稳定，而且租售比也合理。
但这个买卖在近两年就变得不再划算了。
首先是他的房价还是出现了跌幅，两年内，已经基本跌了小3万。
其次，因为小区老化，很影响租客的居住体验。就算是陪孩子陪读，也有一些影响。
外加上，周围建了新的楼盘。如果后面新楼盘开售，必然会影响他手上这个房子的租金、房价，以及出租效果。
当然，最影响房租的，可能是生源的减少。纵然，目前这个学校还处于火热状态。但未来随着新生儿不足，入学新生必然是会受到影响的。
所以我朋友仔细考虑一下，就把房子卖掉了。
实际上计算了一下，过去几年来通过这套房子，并没有赚到预期的收益。
因为买房时，付出了额外的成本。比如交易时的需要的中介费、契税等等。以及家具、电器。
卖房时亏损的金额，外加上同样要出的中介费等等。
还有一个问题就是，因不在本地，所有收租等事情，都要依仗中介。这些年，就不知道被中介两头吃了多少。
反正算下来，折腾几年甚至是亏的。
而我所举的只是这几年房东的一个缩影，大城市亦是如此。
只要不是黄金地段，绝对的优势房源，就会面临断租，房租降低等等种种问题。
这也是为啥，很多手里有多套房的人，考虑卖房的原因。
那对于手头有多套房的，或者打算买房出租的，有什么解决办法嘛？
最根本的，还是要认清现实，房子的投资价值，已经大打折扣，不要去考虑它的金融属性，尽量去让它回归居住属性。
比如有多套房的，就是用于自住，那没什么问题。
我认识一个上海的大哥，他手头就有好几套房子。前几年是坚定的房子不会跌幅党。这两年房价嗖嗖下降的时候，开始慌了。
于是乎开始卖掉手里的房子，但总是因定价过高，没有成交。
如此坚持一年多，最终在今年，一狠心，以几乎腰斩的价格，卖掉了手上的一套房子。
原来他说，房子不住，宁可空着，也不打算卖。但实际上，在房价跌幅明显，而租客又不好找的时候，房子刚放着，就是一种无形的浪费。倔强抵不过现实。
所以从2022年起，我们就和大家聊过，建议大家卖掉一些非核心区域，前景不明朗的老房子。
如此照做的人，也确实避免了，后续房价近乎腰斩的局面，少亏了很多。
另外，卖房的钱，短期内若没有用钱计划的话，其实也可以考虑，把它去用于真正的收息神器中。
以往两年是增额终身寿，现在则是快返年金险。
因为收息神器，需要满足三点。
灵活、安全，锁定利率。
目前的利率水平虽然不高。但我们对比同期的20年、30年期国债，已经降至2.0%以下；而要知道，去年这个时候出的长期国债，还能到2点3几的水平。
说明降息的速度，是远超想象的。
我也不觉得2点几的收益有多高。但和未来一点几，甚至零点几的利率比起来，那就是降维打击。
毕竟，我们要考虑的是未来的利率。就眼下这一年降接近0.5%的降息速度，几年后的利率情况，绝对会超出预料的。
所以说，我们完全可以用快返年金险，去模拟收租方案，来做一个稳定收租的房东。
比如30岁老王现在手里有一笔闲钱，想要达到做房东的效果，选择这种吃息神器。
一次性投入150万。
收租方面，老王从第5年，就能领回本金的7.5%作为租金，150万就是能拿回11.25万。
除此外，第六年后，每年会拿到2.4%左右的利息，就是3.6万，算下来每个月就是3千元的租金，只要不退，每年就能一直收租。
这种方式和真正的房子对比下来，最重要的就是省心。
租房最大的几个难题。
其一找租客；其二，和中介打交道；其三，装修；其四，额外费用；其五，房子跌幅；其六、房子维护等等。
而这个模拟收租，交完钱，啥也不用干，等着第五年，就能拿钱就行了。
后期收租期间，一直收着远高于市场租售比的租金，非常稳定。
并且，所交本金，在第三年即可回本，后续本金一直在。
要是后期遇到急事或者市场情况比较好了有想投资的，还可以选择把这个模拟房产变现灵活性非常强。
真正的卖房想要变现，可复杂多了。
特别是现在这个，房子处在下行市场的局势，房东卖房会更为被动。
有急事需要用钱，想要卖房，碰上低位，就相当于割肉。
而且房子也不是说一时半会就能卖出去的，中途还要带看房或者办各种手续，中间的心酸估计只有真正卖过房子的小伙伴才懂的。
所以无论是灵活、收益各方面，这个工具都可以替代实体房产，模拟收租，完美实现做房东的梦想。
此外手里资金比较多，想要靠吃利息躺平的小伙伴；又或者想额外补充一笔养老金的，都可以考虑，适用场景非常丰富。
对于租金下降，其实不算是个大新闻。
我记得两年前续约时，房东就已经开始降租金留我。而当时的环境，就已经开始明显逆转。更不必说，现在这个房价降幅明显的情况。
在房子失去投资价值的时候，明智的选择，就是尽量早点布局，不要到最后一刻才醒悟。
当然了，如果确实是居住的房子，那大可不必折腾。
有套自己的房子，体验感是完全不同的。
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